不動産の内見に行ってきた：その２〜見るだけでも勉強になる〜

こんにちは。不動産投資を本格的に検討し始めてからというもの、空き時間に物件情報をチェックするのが習慣になってきました。

まだまだ「初心者」と呼ばれる身ではありますが、理想とする物件に出会うためには、実際に見て・感じて・学ぶことが一番の近道だと実感しています。

というわけで、今回も内見に行ってきました。
前回は1件だけでしたが、今回は2件の中古戸建て物件を見てきましたので、感想や学びをまとめていきたいと思います。

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内見１件目：５SLDK・築47年・850万円の戸建て

まず訪れたのは、5SLDK・築47年で価格は850万円という物件。
築年数こそ古いですが、間取りが広く、使い方によっては複数世帯の入居もできそうな物件でした。

入ってすぐ感じたのは、「想像よりも綺麗」ということ。
もちろん築47年ですので、多少の古さや生活感はあります。でも、水回りなどはそこまで劣化しておらず、クロス（壁紙）さえ張り替えれば十分に使える状態。

リフォーム費用を最小限に抑えられそう、という点では好感触でした。

ところがこの物件、気になるキーワードを発見。

それが「埋蔵文化財包蔵地（埋蔵品出土地域）」。

これは何かというと、そのエリアは過去に土器や石器などが出土した歴史的価値のある土地である可能性があり、建物を解体したり、地面を掘ったりする際に自治体への届け出が義務付けられているというエリアです。

さらに問題はその先。
もし実際に土器などが出土してしまうと、文化財保護法に基づく調査が入ることになります。その間、工事はストップし、調査費用は所有者負担というケースも。

私は「出口戦略」も重視して物件を見ているので、「いずれ売却したい」と考えると、このリスクは重すぎると判断しました。

そしてもう一つの懸念点が、駐車スペースの狭さ。
軽自動車ならギリギリ入るけれど、普通車ではかなり厳しい。駐車がしづらい物件というのは、賃貸にも売却にもマイナスになりやすいですよね。

2階の床が一部ふかふかしておりました。階の下から見ても異常はなかったので原因は不明なのですが、
一部腐食しているのでしょうか？

シロアリの形跡はありませんでしたがなんだか不安です。
もし原因が思い当たる方はXにコメントいただけると助かります。

最初は「アリかも？」と思っていたのですが、上記の理由から今回は購入を見送ることにしました。
やっぱり、現地で実際に見て・調べて・考えてみないと分からないことが多いですね。

続いて訪れたのが、築48年・950万円の2LDKの物件。
一見すると前の物件より高めですが、こちらの物件も興味を惹かれるポイントがいくつかありました。

一歩足を踏み入れて驚いたのが、室内が非常に綺麗だったこと。
おそらく以前の居住者が丁寧に暮らしていたのだと思います。こちらもクロスの張り替えさえすればそのまま住めそうです。

この物件は車庫付きということで、前の物件でネックだった「駐車問題」はクリア。
これは嬉しいポイントでした。

ここでシビアな現実が立ちはだかります。

事前に近隣の賃貸相場を調べていたのですが、このあたりの家賃相場がかなり低いのです。
想定していた家賃より1万円以上低い物件も多く、「この価格で買っても採算が合うのか…？」という不安がよぎります。

さらに外観を見ていたところ、**外壁にクラック（ひび割れ）**を発見。
その影響か、雨漏りがあった形跡もありました。

修繕費用をざっくり見積もると、外壁塗装だけでも130万円以上はかかりそう。
もちろん見積もり次第ではもっとかかる可能性も。

購入価格950万円にこれらの修繕費用を足すと、回収するまでにかなりの年月がかかると判断。
350万円くらいで買えれば、ギリギリ採算が合うかもしれないという結論に至りました。

とても丁寧に使われていて好印象な物件でしたが、投資として考えた時には少し厳しいと判断し、こちらも購入は見送りました。

今回は2件の内見を行い、いずれも購入には至りませんでした。
でも、私は**「今回はハズレだったな」とは思っていません**。

むしろ、「見るだけでも、ものすごく勉強になった」と感じています。

写真や図面では分からない空気感、周辺環境、実際の使われ方など、現地でしか得られない情報がたくさんありました。
特に今回のような、「埋蔵文化財地域」や「雨漏り」といったリスクについても、現地に行って初めて分かったことです。

投資用不動産は、縁とタイミングの要素も大きいと思います。

一度で理想的な物件に出会えることは稀。だからこそ、「数をこなすこと」「現場を見て学ぶこと」が大切なんだと、改めて感じました。

今後も焦らず、でも着実に、一歩ずつ前に進んでいきたいと思います。
そして、いつか「これは買ってよかった！」と思える物件と出会えた時には、また記事にして共有できたら嬉しいです。

引き続き、暖かく見守っていただけると嬉しいです。

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